Geografiudvalg

Geografiudvalget er blevet færdige med deres rapport og den kan læses nedfor eller som IPaper

Rapport om muligheder og problemstillinger ved et eventuelt salg af ejendommen Concordiavej 16 i Nærum

 

Indledning

Adventistkirkens bestyrelse har nedsat et såkaldt "geografiudvalg" bestående af:

Daniel Birch (formand), Tina Vesthald, Kenneth Møller, Nils Rechter og Carsten Wærn.

Herudover har Peter Bo Jensen deltaget i udvalgets arbejde.

Udvalget har været samlet følgende gange:

16. maj 2006, 12. november 2007, 27. november 2007, 24. januar 2008, 9. april 2008 og 3. oktober 2008.

 

Udvalgets mandat (som formuleret af bestyrelsen)

"Afdække muligheder og problemstillinger ved salg af Concordiavej 16

Herunder skal undersøges:

a) Muligheder for salg, helt eller delvist

b) Hvilke typer købere kan man forestille sig, og hvad vil det betyde for anvendelsen

c) Konsekvenser for skolen, herunder muligheder for udstykning

d) Konsekvenser for menigheden

e) Konsekvenser for ADRA

f) Muligheder for alternativ placering

g) Økonomiske konsekvenser af ovenstående

Arbejdet forventes at resultere i en rapport til bestyrelsen, gerne til bestyrelsesmødet den 3. februar 2008."

Muligheder for salg af Concordiavej

Matrikuleringen af området er sådan, at kirken er på en grund for sig, mens skolen, Concordiabygningen og boldbanen er på samme matrikel.

Ejendommene er i byplanen udlagt til kirke, skole og alderdomshjem eller tilsvarende anvendelse, med tilføjelsen: "Hvis denne benyttelse ophører, kan arealet overgå til andet offentligt eller almennyttigt formål eller til villabebyggelse."

Det skal bemærkes, at der er en ny kommunalplan under udarbejdelse – til erstatning af byplanen – som skal fremlægges i december 2008. Hvis vi har ønsker til dette, burde vi derfor have fremlagt dem allerede nu.

Vi har modtaget tegning fra landinspektør, som viser, at hvis vi kan købe skovstykket vil det være muligt at opdele de nuværende 2 matrikler så de bliver til 4 matrikler: Skolen, kontoret, kirken og boldbanen. Dette kunne muliggøre frasalg af Concordiabygningen og evt. boldbanen uden at det påvirker Nærum Privatskole og kirken/menighedshuset.

Forudsætningen er således, at skovstykket kan tilføjes, hvilket ikke er givet. Vi har imidlertid brugt dette areal i mange år – bl.a. ligger en del af skolegården på arealet – hvorfor det er nødvendigt at undersøge nærmere. Vi har måske ikke vundet hævd på området, men det kan heller ikke udelukkes.

Et salg af Concordiabygningen kan derfor tænkes gennemført som en af følgende muligheder, forudsat at de nødvendige tilladelser og lokalplanændringer kan opnås:

1. Concordiabygning, skolen og boldbanen sælges som en helhed.

2. Concordiabygningen og skolen sælges, mens boldbanen tilføjes kirkens matrikel.

3. Kun Concordiabygningen sælges. Forudsætter, at det er muligt at udstykke denne på en selvstændig matrikel.

4. Boldbanen sælges til byggegrund. Forudsætter at lokalplanen ændres og at grunden kan udstykkes for sig. Grunden er 1679 m2, og der vil derfor kun kunne udstykkes 1 byggegrund. En udstykning vil endvidere kunne give problemer i forhold til parkeringspladser til kirken.

Punkt 1 og 2 vil kunne give den største salgsværdi, fordi den giver et større samlet område.

Ejendomsmægler har beregnet priser baseret på, at ejendommen kan sælges som kontorejendom, eller til lejlighedsbyggeri. Dette er umiddelbart ikke muligt uden en byplansændring. Alternativt kan området udstykkes til villagrunde, men med et noget mindre provenu.

Ejendomsmæglers vurdering af eventuelt salg

Nybolig Erhverv har i januar 2008 vurderet ejendommen til 15,9 mio. kr. Dette forudsætter, at skolen forinden udstykkes til en separat matrikel, som altså ikke indgår i salget.

I lyset af prisudviklingen den senste tid må prisen antages at være faldet betragteligt.

Alternativt vil en byggegrund på boldbanen skønsmæssigt kunne indbringe kr. 2,5-3 mio. i 2008-kroner.

Ejendomsmægler foreslår primært, at ejendommen sælges som byggegrund til investering, altså til opførelse af lejligheder. Alternativt kan området udstykkes til villabyggeri. Salg til erhverv er efter lokal- og byplan ikke muligt og vil kræve langt større ændringer hos kommunen. Rudersdal Kommune har svaret os, at vi skal have meget gode grunde til at få lov til at anvende grunden til boligbyggeri, fordi skolen ligger så tæt på.

Konsekvenser for andre parter ved en flytning af hovedkontoret

Nærum Privatskole

Den største effekt af salg af ejendommen får man, hvis det område, hvor skolen ligger, også sælges. Da det er utænkeligt, at en køber vil overtage en lejekontrakt, vil det nødvendigvis medføre, at skolen må flytte til andre lokaliteter eller i værste fald lukke.

Adventistkirken skal i så fald være indstillet på at medvirke til en lukning af skolen. Ellers vil dette i sig selv blokere for det videre salgsarbejde efter model 1 eller 2. En lukning af skolen er et drastisk skridt, som vil blive oplevet negativt, især af skolekredsen, men også af medlemmer landet over. Såfremt skolen ikke selv er indstillet på en lukning, vil der være tale om en yderligere konflikt, idet Adventistkirken som udlejer må opsige lejemålet. Det er ikke sikkert, dette overhovedet kan lade sig gøre.

Ser man på model 3 og 4, skal man overveje, om skolen kan undvære boldbanen. Selv om det vil være en forringelse af skolens vilkår for udendørsaktiviteter, må det antages, at det er muligt at leje kommunens boldbaner ved Rundforbi.

Kontorets flytning vil ikke direkte påvirke skolens elevtal væsentligt, idet der pt. kun er 2 elever på skolen med tilknytning til kontorpersonalet.

Et helt centralt spørgsmål er kirkens vision og langtidsplan for menighedsskolerne i det hele taget. Ønsker man fortsat at satse på menighedsskolerne som missionskanal?

Når det gælder Nærum Privatskole er der et presserende behov for en gennemgang af bygningens tilstand. Der må udarbejdes en tilstandsrapport og vedligeholdsplan, så man – ikke mindst af økonomiske hensyn – kan lægge en langsigtet plan for bygningen. Tilsvarende overvejelser gør sig efter alt at dømme også gældende for de øvrige skoler, hvilket dog ligger uden for udvalgets mandat.

ADRA

ADRA betragter det som en væsentlig fordel at være nært forbundet med kirken – herunder at have fælles adresse.

For ADRA har et kontorfællesskab med kirken også økonomiske konsekvenser, idet det giver mulighed for i et vist omfang at dele infrastruktur, ligesom man lettere kan få hjælp fra kirkens medarbejdere til EDB, løn, mv.

En fysisk adskillelse må antages at kunne have langsigtede negative konsekvenser, idet sammenhængen mellem kirken og ADRA vil blive mere usynlig. Dette vil kunne resultere i en glidning væk fra kirken, både for ADRAs medarbejdere og medlemmer samt for kirkens medlemmer.

Det skal bemærkes, at mens kirkens medarbejdere bor langt væk fra kontoret, bor størstedelen af ADRAs medarbejdere tæt på kontoret.

Hvis Adventistkirken prioriterer et fortsat kontorfællesskab med ADRA, må man være indstillet på, at dette kun vanskeligt kan kombineres med en flytning af kontoret væk fra Københavnsområdet. ADRA har givet meget klart udtryk for, at det ikke er optimalt at ADRA-kontoret ligger mere end 15 km fra København.

Nærum menighed

Menighedens reaktion på model 3: Et salg af Concordia-bygningen vil nok i høj grad afhænge af, hvem køber er. Hvis konsekvenserne for området som helhed ikke er store, og de nye "beboere" i øvrigt er flinke mennesker, er det naturligvis lettest.

En stor del af både SDAs og ADRAs medarbejdere er aktive medlemmer i Nærum menighed. Det vil derfor ressourcemæssigt være et hårdt slag for menigheden, hvis disse flytter væk.

Psykologisk skal man nok heller ikke undervurdere betydningen af, at netop Nærum (og dermed Skodsborg) menighed stadig lider efter tabet af Skodsborg, og at et salg og flytning af kontoret vil kunne rive op i gamle sår. Om dette ligefrem kan have økonomiske konsekvenser (tiende/gaver) er vanskeligt at sige, men muligheden er til stede. Afgørende bliver hvordan man forklarer flytningen for menigheden.

Man skal være opmærksom på, at kirkebygningen også huser ADRA-lageret. Hvad skal disse lokaler bruges til, hvis ADRA ikke ønsker at bruge det dér? Det samme gælder spejderlageret i kælderen, som tillige har en økonomisk konsekvens, idet menigheden modtager husleje fra spejderne.

Udvalget finder det umiddelbart vanskeligt at anbefale model 4, da det vil betyde at der bliver bygget meget tæt på kirken, og det formindske parkeringsmulighederne for kirken. Det bør imidlertid undersøges om der kan etableres en vej langs sydsiden af kirken så arealet bag kirken kunne anvendes til P-plads.

Adventistkirkens medarbejdere

Ser man på den nuværende medarbejdermasse på kontoret, vil en placering på Midtsjælland for de flestes vedkommende ikke medføre længere rejsetid. De, som bor tæt på kontoret, er medarbejdere i tjenestebolig, som derfor "flytter med". En placering andre steder i landet vil derimod have større konsekvenser og kan gøre det meget vanskeligt at fastholde de af medarbejderne, som bor på Sjælland.

Det er ikke let at rekruttere medarbejdere i lokalområdet. Det kan til dels tilskrives de høje leveomkostninger i området, men man må nok også erkende, at det i det hele taget er vanskeligt at rekruttere medarbejdere til kirken. Men det formodes at problemet vil være mindre i andre geografiske områder, og det vil være en fordel at placere kontoret i et område, hvor der i forvejen er et større antal medlemmer.

For de medarbejdere, som bor i tjenestebolig og arbejder på kontoret, er en flytning naturligvis ikke optimal, da disse er etableret med familier og dermed ægtefælles job, børns skoler og institutioner mv.

Medlemmer (lokalt og på landsplan)

I forhold til kirkens medlemmer er det vigtigt, at salg og flytning forklares og motiveres med gode begrundelser. På grund af den historiske baggrund (især tabet af Skodsborg og Nutana) vil det være hensigtsmæssigt, hvis salg og flytning kan begrundes positivt i stedet for negativt. Det bør med andre ord være gode ideer og strategier, der driver os, og ikke økonomisk krise eller pres.

Væsentlige begrundelser for evt. flytning

Man bør gøre sig helt klart, hvorfor man flytter, idet det vil lette kommunikationen betydeligt, både internt og eksternt. Hvad er det, der kan begrunde en flytning?

Vi har nævnt nogle årsager herunder som inspiration til denne proces, som vi anser for væsentlig, såfremt man ønsker at arbejde videre med en flytning.

1. Strategi/visioner

Det er væsentligt for kirkens medlemmers forståelse og accept af en flytning, at flytningen så vidt muligt er en del af og begrundet i en større strategi eller vision for kirken.

2. Økonomi

Umiddelbart er hovedkontoret placeret i landets dyreste område, hvorfor det er naturligt at undersøge, om et salg og en flytning til et "billigere" område vil kunne frigive kapital til kirkens arbejde. Er formålet at forbedre driftsresultatet, for at skaffe kapital til at lukke "hullerne" eller for at finansiere nye visioner som f.eks et kursuscenter i forbindelse med kontorlokaler?

3. Lokalemangel, organisation

De eksisterende kontorlokaler giver ikke mulighed for at alle medarbejdere kan have arbejdsplads der. Det vil være mere befordrende for både samarbejde og effektivitet at have lokaler, så man havde plads til alle afdelingsledere mv.

4. Medarbejdere

Det vil sandsynligvis være lettere at rekruttere medarbejdere fx på Midtsjælland eller i Trekantsområdet. Både fordi huspriserne her er mindre, og fordi der i forvejen er en stor koncentration af adventister.

Undersøgelse af muligheder for placering af nyt hovedkontor

Udvalget har primært betraget muligheder for etablering af nyt kontor på Midtsjælland og i Trekantsområdet. Vi har set Midtsjælland som den mest oplagte placering, idet en flytning til Jylland vil have langt større konsekvenser, især i forhold til medarbejdere og ADRA. Samtidig vil det være naturligt ikke at samle alle Adventistkirkens aktiviteter i ét geografisk område.

Umiddelbart er det udvalgets opfattelse, at det ikke vil være vanskeligt at finde en egnet bygning på Midtsjælland. Alternativt kan man bygge nyt, idet der er et pænt udbud af erhvervsgrunde i området.

Mens man godt kan sondere markedet, vil det af økonomiske grunde ikke være muligt at påbegynde en egentlig søgning af egnede ejendomme før et salg af Concordiabygningen er sket. Alle undersøgelser inden et salg i Nærum vil derfor bygge på forventninger og vurderinger.

Vi mener ikke, at det vil være muligt at leje lokaler til en pris, som er økonomisk mere fordelagtigt end køb af nye lokaler.

Økonomiske konsekvenser

Da udvalget påbegyndte sit arbejde, var ejendomspriserne netop på sit højeste.

I mellemtiden er ejendomspriserne faldet markant. Det gælder nok især i Nærum, hvor priserne var højest, og i mindre grad Midtsjælland. Ud over at provenuet fra salget vil blive mindre, vil det tage betydeligt længere tid at sælge ejendommene. Vi har i andre sammenhænge oplevet salgstider på over 1 år.

Et meget forsigtigt skøn viser, at vi ved

- salg af kontorejendommen og tjenesteboliger i området

- køb af kontorlokaler og tjenesteboliger i billigere område

- forrentning af den overskydende kapital

kan opnå en årlig gevinst på cirka 420 tkr. Det skal understreges, at dette forudsætter, at den frigjorte kapital ikke anvendes til andre formål. Der er dog ikke regnet med forrentning af ejendommenes værdi.

Overslag (i 1.000 kr.):

............................................................................... 2007-priser........... 2008-priser

Salg af Concordiavej 16....................................................15.000................. 12.000

Salg af Concordiavej 5....................................................... 6.000.................. 5.000

Salg af Skovledet 12......................................................... 4.000................... 3.000

Salg af Ystadvej 12........................................................... 4.000................... 3.500

Salg af Dådyrvænget 404.................................................. 3.000.................... 2.500

Samlet indtægt.............................................................. 32.000................... 26.000

Køb af 3 tjenesteboliger.................................................... 8.000.................... 8.000

Køb af ny kontorejendom................................................ 10.000....................10.000

Flytteomkostninger i alt.................................................... 1.000..................... 1.000

Samlet etableringsudgift................................................. 19.000.................... 19.000

Samlet provenu ved flytning............................................ 13.000..................... 7.000

Årlig renteindtægt ved 6% rente.......................................... 780........................ 420

I højre kolonne vises et skøn over de aktuelle værdier og priser, som viser, at den potentielle gevinst er næsten halveret. Den finansielle krise har tillige skabt meget stor usikkerhed omkring tallene.

Nogle analytikere mener nu, at bunden vil nås i 2010. Det vil være hensigtsmæssigt at arbejde videre med tankerne omkring strategi osv., så man er klar til eventuelt at tage handling, når priserne er gunstige. Man bør overveje at købe en byggegrund billigt allerede nu med henblik på senere udnyttelse.

Det er også tankevækkende, at et salg af boldbanen alene vil kunne indbringe omkring 3 mio. kr., hvilket i sig selv vil kunne give en renteindtægt på omkring 180 tkr. årligt.

Konklusion

Spørgsmål til overvejelse

1. Er forholdet til ADRA så afgørende, at ADRAs ønske om kontorfællesskab, og krav om nærhed til København, effektivt blokerer for en flytning?

2. Hvis man vælger ikke at sælge nu, kan man så alligevel sige noget allerede nu om hvilke kriterier der skal være opfyldt, for at det påny giver mening at overveje det på et senere tidspunkt?

3. Kan man forestille sig et salg alene af Concordiabygningen? Er man i modsat fald villig til at lukke skolen?

4. Er man interesseret i at sælge boldbanen alene?

5. Hvis man påtænker at flytte før eller siden, bør man allerede nu foretage en investering i en grund, som siden kan anvendes – alternativt blot anvendes som investeringsobjekt.

Udvalgets indstilling

1. Vi mener, at bestyrelsen må forholde sig kritisk til de ovenstående spørgsmål.

2. Vi mener, at det er nødvendigt for bestyrelsen nøje at overveje sin forventning til, hvordan kirken ser ud om 10 år. Man bør tage sig tid til at lægge en strategi for de kommende år. Denne kan danne grundlag for videre planlægningsarbejde. Særligt pga. den nuværende økonomiske situation er det fornuftigt at tænke fremadrettet.

3. Vi mener, at man bør forsøge at påvirke den kommende byplan for Nærum.

4. Vi mener, det er nødvendigt med en kritisk vurdering af bygningsmassens tilstand og kommende investeringsbehov. (Det gælder især skolebygningen, men også Concordiabygningen. Endvidere finder vi det nødvendigt at anbefale en tilsvarende vurdering af de øvrige menighedsskoler).

5. Når det gælder den overordnede beslutning om flytning, mener vi, at:

  • Man må finde ud af, hvad man vil med Adventistkirken (strategisk)
  • Hvis det, man vil, indebærer, at man vil flytte, så se ovenstående hensyn, overvejelser og beregninger
  • I så fald må man gøre forarbejdet, så man er klar til at sælge, når markedet er rigtigt
  • Hvis man kan, så vent med at sælge boldbane mv. til prisen er bedre
  • Hvis man kan, så køb byggegrund mv. allerede nu
  • Hvis man vælger ikke at flytte, er vedligeholdsplan absolut påkrævet her og nu både for Concordia-bygningen og skolen på Concordiavej.Udvalget takker for tilliden, der er vist os, og vi betragter hermed vores opgave som afsluttet.

 

 

 



Find vores kirker og afdelinger